Affitti brevi a Milano nel 2026: CIN, imposta di soggiorno, key box e le regole per chi gestisce

Il codice identificativo nazionale (CIN) è il codice che identifica ogni unità offerta in locazione breve o turistica in Italia. È stato introdotto dall'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 (convertito dalla legge 191/2023), il cui testo è consultabile su Normattiva, e si richiede sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, inserendo i dati dell'immobile e dell'attività.

Una volta ottenuto, il CIN va esposto in ogni annuncio (Airbnb, Booking, sito proprio) e all'esterno dell'immobile, in modo visibile. L'articolo 13-ter prevede sanzioni amministrative per chi affitta senza CIN e per chi non lo espone, che secondo le letture correnti arrivano a diverse migliaia di euro: per gli importi esatti e i casi particolari, chiedi al tuo consulente. Nella pratica, il CIN va aggiunto alla scheda dell'appartamento e verificato a ogni turnover: la targhetta all'ingresso e il codice nell'annuncio devono coincidere.

Per il 2026 il Comune di Milano ha approvato le nuove tariffe dell'imposta di soggiorno: per «case e appartamenti per vacanze e locazioni brevi» la tariffa è di 9,50 euro a persona per notte, come riportato nel documento ufficiale Imposta di soggiorno, tariffe 2026 pubblicato dal Comune. Esenzioni, limiti e modalità di versamento sono nel regolamento comunale e nelle istruzioni del Comune: verifica sempre la versione aggiornata.

Operativamente l'imposta cambia due cose. Il prezzo che l'ospite paga (su alcune piattaforme viene riscossa e versata dalla piattaforma stessa, in altri casi dall'host: controlla come è impostato il tuo annuncio) e la contabilità: ricevute, dichiarazioni periodiche al Comune, versamenti. Un'imposta di quasi dieci euro a notte incide sul totale di un soggiorno breve e, insieme alle spese di pulizia, va tenuta presente quando si ragiona sui prezzi: ne parliamo in spese di pulizia su Airbnb: come impostarle.

Il 2026 ha portato novità anche sul piano fiscale per chi affitta più immobili: la stampa specializzata riporta, tra le misure della Legge di Bilancio 2026, un regime diverso per chi mette a reddito più di due appartamenti in locazione breve, con conseguenze su partita IVA e tassazione. È una materia che cambia in fretta e dipende dalla situazione di ciascuno: non la riassumiamo qui e ti consigliamo di chiarirla con il tuo commercialista prima della prossima stagione.

Quello che possiamo dire dal lato operativo è semplice: chi gestisce più appartamenti come attività organizzata ha bisogno di fornitori che fatturano, con un preventivo scritto e interventi contati, perché i costi del turnover diventano costi d'impresa da documentare. È uno dei motivi per cui lavoriamo con preventivi a intervento e report per ogni turnover.

Comfort Home non si occupa di adempimenti: annunci, comunicazioni alle autorità, imposta e fisco restano a te o al tuo property manager. Ci occupiamo di ciò che succede fisicamente nell'appartamento tra un ospite e l'altro: pulizia secondo checklist, cambio biancheria, scorte, controllo dell'immobile e report fotografico con data e ora, sette giorni su sette in tutta Milano, con un metodo di accesso definito al sopralluogo e conforme alle regole del Comune. Su richiesta accompagniamo i tuoi ospiti da aeroporti e stazioni fino alla porta di casa, con regolare licenza: un arrivo accompagnato è anche un arrivo in cui l'identificazione di persona è più semplice da organizzare.

I servizi sono in pulizie e turnover per affitti brevi, pulizie per B&B e trasporto ospiti; chi siamo in chi siamo. Se vuoi mettere in ordine la parte operativa dei tuoi appartamenti, richiedi un sopralluogo gratuito.